弘阳地产冲刺港交所 凶猛扩张负债激增

王海春 于玉金2018-04-16 09:23:26来源:华夏时报

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  继正荣地产今年登陆港交所之后,又一家内地房企向香港资本市场发起冲刺。

  4月4日向港交所提交招股书前一周,弘阳地产3月27日在其官微称,公司将启用香港办公部,并计划在上海建立另一个总部。有南京地产界人士告诉记者,弘阳地产为筹备上市已准备了几年时间。

  2016年提出在2020年进入千亿规模后,弘阳地产从过去稳健风格变得激进起来。有媒体不完全统计,去年弘阳地产新增了43幅土地。土地市场的激进扩张在增加土储的同时,也连续三年拉高了其负债率,并在去年将负债率刷到137.5%的新高。

  资本负债率连续三年走高

  4月4日弘阳地产集团向港交所提交IPO招股说明书,这家创始人为福建人、在南京起家的地产公司,进入上市倒计时阶段。

  “弘阳地产此前的风格一向比较稳健,在投资拿地、财务管控都较谨慎,其商业项目虽然不多但都做得较精致、口碑还不错。”南京新景祥置业一位高管4月10日告诉记者,弘阳地产的稳健表现,此前很少将做大规模视为最主要的目标之一。

  不过弘阳地产连续三年不断走高的资本负债率,从侧面反映出其从此前谨慎而稳健的风格,已经加入了激进的元素。

  弘阳地产在招股说明书中披露,2015年至2017年这三年,公司资本负债比率分别为119.4%、136%及137.5%。

  分析人士认为,资本负债率连续三年攀升的背后,应与弘阳在土地市场激进揽地有直接关系。

  “拿地资金猛增,必然会导致金融加杠杆,进而引发资本负债率飚升。在土地市场的扩张,一方面是为上市做前期准备,但更重要的是其大规模的指向性已经很强。”一家房产机构人士说。

  先回顾一下弘阳地产去年在土地市场拿地的几个片断。

  去年2月底,弘阳18.03亿元拍下合肥高新区宅地,揭开了2017年土地凶猛扩张的序幕。5月13日弘阳联手中梁11.47亿拍下浙江金坛华阳路地块;7月7日弘阳23.1亿元竞得南京高新区G27住宅地块。

  虽然在金额上显得并不算太大,但弘阳在土地市场频频出手的表现却相当抢眼。

  8月2日弘阳5.47亿元竞得江苏丹阳G1728地块;9月20日1.08亿元拍下南京六合金牛湖街道地块不到一周,9月26日弘阳又用2.35亿元拿下张家港大新镇住宅用地。10月25日经过118轮竞拍,弘阳与金地联合体13.9亿摘得南京九龙湖商住用地后不到一周,弘阳10月30日又在无锡10.35亿元摘得惠山区前洲镇地块。

  如按联合体拿地各占5:5的权益来计,仅前述8块土地,弘阳用于拿地的金额就约73亿元。这一金额在地产界并不高,也许只是一线城市一块地的价格。但这只是去年其土地扩张的极少一部分。

  有媒体统计,弘阳仅仅在去年一年就新增了多达43个项目,权益可售面积为245万平米。8块土地支出73亿元,43块土地的支出将是一笔更加庞大的金额。而去年弘阳的销售额,还不到200亿。克而瑞数据显示,去年弘阳房地产销售额约178.1亿元。

  随着土地扩张加速,弘阳融资需求增加的同时,其金融杠杆率随之攀升。

  公开资料显示,2017年5月弘阳在新加坡发行2.5亿美元债券后;去年12月又发行了2.5亿美元。两次融资共5亿美元,约合31.5亿元人民币。

  弘阳招股书披露,近三年公司借款总额2015年只有56.64亿元、2016年增至76.91亿元,而去年为116.3亿元。即借款总额在三年里翻了两倍,负债率则上升了18个点,持续高位运行。

  千亿诱惑下的扩张路径

  有分析人士指出,从保守到激进,弘阳在土地市场加杠杆拿地、负债持续攀升的背后,与其提出的规模化指标关系密切。

  据了解,弘阳2016年在内部提出了千亿日程表:2020年达到千亿规模,其目标定为在做大南京市场、布局华东的同时,要走向全国。

  “虽然说植根于南京,但也有业界将其归为闽系房企。”南京有关机构一位分析师表示。

  高杠杆、高负债、高周转,这“三高”被认为是闽系房企的典型特征。而大本营在南京的弘阳,怎么会是一家有着闽系血统房企?

  如果追溯弘阳地产的历史,其闽系血统始自创始人曾焕沙。弘阳地产的前身,其实是一家名叫红太阳房地产的公司;而这家公司的起源,则与家居建材业有密不可分的关系。

  公开资料显示,出生于1967的弘阳集团董事长曾焕沙,是福建南安人。

  1996年,曾焕沙将南京长江大桥北堡一个占地110亩的庄稼地,建成“红太阳装饰城”。1999年年底成立红太阳房地产公司后,32岁的曾焕沙进入房地产业。在此后十几年时间,于2009年将公司更名为弘阳地产,这家公司的发展都相对稳健。

  有江苏房企指出,2015年前后弘阳地产对规模的渴求开始显现。不过因规模有限,虽然会在南京、苏州、合肥这样的二线城市拿地,但其在土地市场上出现最多的,则是在常州、南通、镇江、扬州、泰州、徐州这样的三四线城市。

  一家房产公司市场部经理认为,弘阳现在的发展路线:三四线增加大量土储,随着规模扩大,加大二线城市布局的同时择机进入一线城市。

  “算是区域实力较强的公司。但目前还没有进入一线城市,在全国布局并不完整,还不能称为真正全国化的企业。”一位房产机构人士认为。

  随着今年几位曾在闽系房企任职的高管团队的加盟,弘阳地产的闽系元素被认为进一步得到了加强。今年3月弘阳所引入的十位高管中,有四位来闽系房企:其中三位来自旭辉、一位来自泰禾。

  分析师认为,如果只是高负债和高杠杆,而没有高周转的支持,单一的千亿规模目标很容易令企业陷入困境。全国有不少中型企业面临如何将自己做大的问题,而闽系房企的异军突起,证明其操作方式具有一定的可复制性。因此闽系房企高管,以及像新城、中梁这样扩张迅猛房企的管理人员,才会在今年年初空降到弘阳。

  弘阳未来能否成为又一家入围千亿的房企,仍有待进一步观察。

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