接棒者融创:西双版纳160亿万达城交接样本

马先震2018-02-12 08:37:11来源:中国经济网

扫描二维码分享

  高昊将一杯普洱茶递到我面前,茶汤鲜亮,沁人心脾。这是易武弯弓寨的古树茶,树龄超过百年。“云南最好的普洱茶产区其实在西双版纳。”他说。作为万达西双版纳文旅项目销售公司的总经理,高昊总是不失时机地将这片土地的美好事物分享给访客。在他看来,一款好茶要做到“不偏不倚,不多不少,含而不露,大体稳健”,眼前这杯弯弓即是一例。

  但世事并不如茶般恬淡平和。7月10,一次震惊中国商业世界的事件波及到了西双版纳这座中国南部边陲的小城。当日,万达和融创两家中国最著名的公司发布联合公告,万达以注册资本金的91%即438.44亿元,将十三个文旅项目的91%股权转让给融创。

  10月11日晚间,融创中国再度公告称,公司已经向大连万达商业支付首笔付款和第二笔付款,合计294.22亿元,并已经完成了八个项目的交割。高昊所在的西双版纳文旅城是其中最早完成交割的项目。

  在几乎没有任何思想准备的情况下,高昊换了个东家,老板由王健林变成了孙宏斌,并且,已经运转两年有余的西双版纳文旅城成了首批完成交割的项目。以如此迅雷不及掩耳之势完成如此体量巨大的交易,在中国商业史上极为罕见,作为这一大事件的亲历者,高昊的反应却是出人意料的平静。他像一个训练有素的职业经理人一样接受了这一现实,并且尝试着以尽可能快的速度融入新的体系之中。

  “哪个员工能逆转这种合作的结果?既然不能逆转,那你只能去更好的接纳它。”高昊说。他的心态调整并非完全出自理性分析,“遇见版纳,遇见理想国”——这是他为项目定下的slgon。在他眼中,西双版纳无论从资源还是区位角度,都是一块不可多得的宝地,加上万达160亿投资奠定的基础,西双版纳文旅城项目将会成为下一个“中国神盘”。

  就像所有出色的销售一样,高昊具有对一个项目发自内心的热爱和期待,这种情感纽带,并没有因为股东的易主而被轻易斩断。

  交割日

  西双版纳项目交割的日子定在8月1日,离万达和融创发布公告仅仅过了20天。

  这一天,融创昆明公司总经理王志刚和他的同事穿着整齐划一的衬衫西裤来到交割现场,接收他即将分管的项目。衬衫西裤这并非融创惯常的着装风格,但他听说军事化管理的万达对员工着装有比较严格的要求,“我们这样穿是为了表示对他们的尊重。”王志刚说。

  在此之前,融创总部已经对参与交割的人员做了一次全面的培训,从交割内容、具体流程、注意事项等方面都做了详细的嘱咐,甚至连着装这些细节也包括在内。“集团的表态是,交割意味着两个企业之间的合作刚刚开始,而非结束。”王志刚说。

  这并非敷衍的外交辞令,其实,双方在7月份的联合公告上,就已经为整个文旅项目交割奠定了“四个不变”的基调:1、品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;2、规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;3、项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控。4、运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。这无疑极大地降低了这些巨型项目的交割难度,并为项目将来的稳定性提供了保障。

  整个交割过程因为此前的铺垫变得异乎寻常的顺利。与此同时,万达和融创作为中国顶级企业的执行力在整个过程中得以充分展示。一个上百亿的项目,包括资料、财务、人事、印章等项目的交割,一天之内即宣告完成。”我觉得这就是两家大气的公司之间的合作,假如只是融创是大气的,或者只是万达大气,都不可能是这种结果。“同样参与了交割的高昊认为。

  令融创方面颇为感动的是,除了完成例行的交割流程,万达还对这个行将易主的项目进行了额外的叮嘱。交割前后,王志刚与万达负责项目交割的晋国兴总经理进行过多次交流,晋国兴将于万达原来在项目规划上的考虑、如何处理政府关系的心得、包括操盘的一些具体心得都对王志刚和盘托出。交割完成后,晋国兴还带着王志刚一起拜会了管委会、国土局的相关领导, 汇报了交割事宜,同时也试图帮助融创与当地政府建立良好的联系。

  除了对项目本身的情感,万达员工对交割的配合或许还源自其一贯以来强调的执行力文化。“公司让我们怎么做,我们就必须坚决去执行。”高昊以这种心态执行了万达给他下达的最后一条指令。在他看来,交割日之后地球仍旧如常运转,并没有发生本质的改变,“实际上我们主体都没变,公司还是叫‘万达西双版纳国际旅游度假区开发有限公司’,只是股权结构变了”。

  所以,高昊和团队的大多数成员选择了留守。据项目公司人力资源部的负责人介绍,整个西双版纳文旅项目交割过程中,始终没有出现异常的人员波动。据王志刚介绍,孙宏斌在内部会议上多次对万达团队能力的认可,“孙老板对万达在文旅项目上的商业思维和团队经验非常看重,真心希望原来万达的员工能加入融创,继续为项目服务。”

  “万达是大企业,融创也是大企业,大家合力把这个项目做得更好,那才是对万达最好的一种致敬方式。”高昊言语间还留着浓厚的万达情结。

  “我们万达”与“他们融创”

  正如双方认为的那样,交割只是一切的开始。融创和万达,这两个中国地产领域最具代表性的公司,各自有着极为鲜明的个性。众所周知,对于大型并购项目来说,其最终成败往往不是取决于最初的海誓山盟,而是之后漫长的柴米油盐——对于两家闪婚的公司尤其如此。

  与其许多尚未交付使用的万达文旅城不同的是,西双版纳项目已经由万达的团队经营两年有余,其在管理上有着极为深刻的万达烙印。即使在交割完成三个多月后,许多员工依然地不自觉的用“我们万达”和“他们融创”来表明彼此的身份——虽然目前就人事关系而言,他们已经是完完全全的融创员工。

  此前的职业惯性并没有因为一个商业交易的完成而被轻易抹去,这个项目的许多参与者,亲眼见证了一个高水准的巨型商业体在一个四五线边远城市崛起,成为中国文旅项目的样本工程。

  在高昊看来,融创和万达这两家公司有着迥异的行事风格:“比如融创的风格是,任何一个事,大家可以讨论,没有太明显的上下级的界限,哪怕是一个普通员工,我也给你说话的机会,大家来探讨该怎么做;万达往往是探讨之前,每个人都已经有自己的主意,相互都已经知道对方想说什么,是有针对性的问题,一二三。万达5分钟开完的会,可能在融创要开5个小时,但是究竟哪种结果好也无法定论,这个是大家工作方式不一样。”

  多年服务于融创的王志刚也表达了对万达执行力的欣赏,但他也强调:“我们融创的考核是“双控”,既考虑进度,同时也考虑你的活干的质量、品质,所以这块客观有些差别。”从管理角度而言,万达式的效率与融创式的精细,本质上并无高下之分,其风格的形成与各自商业模式密切相关,万达的商业地产自持比重较大,资金压力加上对政府的承诺,对效率的要求自然很高;融创精于高品质住宅,须要用心雕琢才能赢得消费者,所以更注重在质量上下功夫。但一旦双方的管理风格在某个项目上“合体”,其中的调试和磨合肯定不是一朝一夕就能完成。

  乐观之处在于,虽然融创和万达对于彼此的工作方式并不完全适应,但双方在将西双版纳文旅城做得更好这个大目标上并无二致,这让许多项目执行过程中的摩擦反而变成了互相学习的机会,毕竟,这是两个在各自领域将自己的优势做到极致的企业,可以学习的远比需要放弃的东西多得多。

  双基因的“孩子”/“混血儿”如何长大

  作为融创和万达闪婚之后的“混血儿”,西双版纳文旅项目不可避免地被注入了两种不同的基因,这也让该项目注定会成为企业并购领域值得澳门正规博彩十大网站的样本——对于其他一些尚未开业的文旅城来说,更是如此。

  融创昆明城市公司副总经理张惊涛被派驻的西双版纳项目时,他的一个天然使命就是在项目执行过程中发现问题,并设法解决。“西双版纳项目的经验和问题对其他文旅城项目有很好的参考价值。”他说。

  在短短几个月时间里,他确实收到不少吐槽,有来自业主的,有来自员工的,也有来自地方政府的。例如,一个万达城业主和地方政府共同的“槽点”就是,万达城里的主题乐园对于业主和当地百姓没有任何优惠,他们只能和游客享受同等待遇。这项有些“不近人情”的规定让一些业主和当地百姓颇感失落。“在商言商地说,至少没有把万达城这个项目真正的价值发挥出来。”张惊涛认为,如果能将这些游乐设施更好地服务于业主和当地百姓,对于楼盘的销售和当地政府关系方面,无疑会起到积极作用。

  这背后反映的其实是万达文旅项目管理的一个现实问题,按融创和万达的约定,包括主题乐园在内的自持物业仍由万达商管公司负责管理,商管公司在有自己的管理模式和定价体系,融创无法介入太深。即使是在万达时期,由于其执行的是条线管理模式,持有物业和销售物业也是各成体系,之间的打通也并不顺畅,“要个优惠券什么的都非常困难”。因此这个问题的产生于万达融创之间的交割关系不大,属于“历史遗留问题”。

  张惊涛对于这个状态有自己的担忧,除了无法更好的帮助销售物业获取客户,主题乐园将来的生存也是必须要面对的问题。由于乐园前期投入巨大,成本回收周期较长,如果销售物业在几年之后完结,无法继续给主题乐园输血,乐园的经营该如何维系?

  对此,王志刚认为,“西双版纳这个项目,持有这一块到目前为止融创没有任何大的动作,原来万达对服务这一块的经营有他们成熟的考虑,我们更多的是尊重保留。但是的确在运营过程中间的一些实操环节,根据业主的一些反馈和建议,我们会尝试做一些改变,但是要跟万达那边保持沟通。”

  在他看来,作为新股东的融创需要对万达城项目有通盘的考虑。“在这方面还得算我的账,因为我是对这个盘负责的,我需要去整合资源,让万达城变成一个整体的盘子,最终的目的是保证万达城的资源实现共享。”在他的设想中,融创和万达应该在万达城项目上变成一个共同体,来保证这个自持物业和销售物业之间的体紧密联系。

  为此,王志刚将万达文旅城的发展划分为三个阶段:第一个阶段是万达建成运营的这两年时间;第二个阶段是融创接手后的未来四五年,属于运营提升阶段,这个阶段要兑现对政府、业主以及万达的承诺;第三阶段,融创会在西双版纳继续谋求优质的土地资源,深耕这片土地,将万达文旅城打造成版纳真正的名片。

  如果这样的规划能变成现实,融创和万达的团队将联合逐渐改写西双版纳的历史。实际上,此前的变化已令人鼓舞:万达城项目没有开业之前,西双版纳的旅游人数大约每年在1000万-1300万之间,2015年万达城开业后,第一年就实现1700万,2016年更是猛增到2500万。

  无论这两个中国最顶级的公司因为什么样的契机成为了合作者,至少西双版纳成为了一个让他们风云际会的舞台。“有些时候我们全心全意干活的时候,已经忘了自己是属于万达,还是属于融创。”高昊说。

原创 宏观 政策 市场 公司 土地 观点 金融 海外 产业链
  • 北京时间31日晚彭博报道,美国全国房地产经纪商协会周三公布的数据显示,美国12月的二手房签约量连续第三个月增长,给销售在2018年初提供了一些动力。
  • 一家日本房地产公司将以547个比特币的价格出售一幢商业楼,约合600万美元,这将是日本首个用比特币出售的建筑。目前该公司只接受比特币,未来还可能增加其他的数字货币作为支付方式。
  • 美国全国房地产经纪人协会24日公布的报告显示,2017年全美销售旧房551万套,比前一年增长1.1%,并创2006年以来的最高成交量。
  • 美国《华尔街日报》日前刊文指出,中国房地产市场在两年时间里受到严重限制。在北京和上海以及其他特大城市,销售趋于停滞,价格下降——有些地方价格小幅下滑,另外一些地方则大幅下滑。
  • 据韩国《亚洲经济》17日报道,韩国住宅金融公社住宅金融澳门正规博彩十大网站院当天发布了以家庭收入、财产进行比较,测定能否具备租赁房屋能力的“房屋可租赁指数”。
  • 眼下,中国没有像以往那样给经济发展定出具体的经济增长的目标,而是把重点放在了提高发展的质量和可持续性上面。
  • 美国房地产数据库Zillow一份最新报告显示,2017年美国约有4300万租房者,他们在租房上花费4856亿美元,比去年增加49亿美元,创历史纪录。去年,租房者的平均家庭支出接近11300美元,纽约和洛杉矶的租金最高。
  • 德国一个非政府组织10日公布的调查报告显示,超过四分之三的德国受访者对过高的房租表示担心。
专 题
返回顶部
扫描二维码分享
返回顶部
博聚网