中山楼价备案乱象

萧倩苑2018-05-11 11:54:38来源:南方都市报

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  近日,中山楼市再起波澜,东区一楼盘以最高约3 .7万元/平方米的价格备案,刷新了中山楼盘的备案价格。但与此同时,部分楼盘却出现了疑似远低于市场价格的备案价。例如成交价格在1万元/平方米以上的西区一楼盘,被爆出以1600元/平方米的价格备案。

  在这样极端的状态下,根据中山国土局公布的每月数据,中山楼市依旧“吊诡”地维持在每月8000元/平方米线的数据上。对此,业内知情人士透露,这样做一方面低价项目可转换为固定资产方式、再通过二手房买卖渠道得以通过网签,另一方面低价网签房还有助拉低整体网签价格水平。

  超高:有楼盘“破三冲四”引热议

  近日,朋友圈一关于东区紫马奔腾在售单位最高价高达3 .7万元/平方米的消息疯传。据称,该楼盘位于东区盛景尚峰隔壁,是东区的明星三旧改造项目,也是迪兴实业继续开发的商业项目。

  南都记者调查发现,根据这一项目的备案价格情况,部分高楼层的确存在突破3万元/平方米的价格。该项目在售的11座2梯单位明细表中,除了部分5房单位房价略低于3万元/平方米以外,从2506房开始至3402房的备案单价都超过了3万元。其中,最贵的是复式的3402房,单价已经高达37500元/平方米,531.64平方米的建筑面积折合总价为19936500元,差不多近2千万的总房价。该项目虽然对外宣称是住宅式公寓,户型设计上与住宅类似,不过记者从中山市国土局的网站了解到,该项目的用途显示为商业,并非住宅。

  若从商业的角度出发,目前同样在东区的商用公寓项目,如富元中润广场对外在售价格输出为约1 8 0 0 0 -26000 元/平方米,紫岭国际的公寓约为14000-16000元/平方米。

  除了这一项目出现让人咋舌的高价外,东区一楼盘华鸿·珑悦轩也一度因为对外3万元/平方米的楼价口径在去年引起了不少人的议论。该楼盘属于商住项目,其中以洋房住宅为主,由于毗邻中山市第一中学的区位受到了不少购房者关注。后来该项目的备案价格虽然没有高于3万元/平方米,但带装修最高约2 .9万元/平方米的单价对比周边远洋城等楼盘的二手房而言,超出约1万元/平方米的价格,引起了不少业内外关注。而此时,在售的可参考一手住宅项目如御峰臻品等,对外价格在1 .8万-2万元/平方米。即便是现在在售的远洋世家,带装修价格主要集中在2.3万-2.4万元/平方米。

  其次,根据部分楼盘的备案价显示,部分楼盘的备案价格也接近3万元/平方米线。例如火炬开发区东方名都16幢(低层住房)备案价最高单位为27335元/平方米,此单位为3层高的低层住房,一栋共四户;五桂山别墅项目保利远洋领秀山,部分低层住宅备案价最高单位为28330元/平方米,最低单价为24156元/平方米。

  超低:有楼盘以千元超低价备案

  东区楼盘以超高价获得了瞩目,然而有部分楼盘却反其道而行之,采取远低于市场的价格备案,而卖房却没有采取这一价格。记者从各种渠道获取了来源自发改局的去年11月至今年4月份部分在售楼盘的备案表格。

  例如,备案价最低的是位于西区的“中庄翠庭”,其有最低房源的备案价仅为1500元/平方米;石岐区宜君汇名苑(即润达幸福汇3期)备案价统一为3500元/平方米,板芙镇富山御景花园备案价为3000元/平方米、港口镇富元港景峰备案价为4700元/平方米。

  对此,南都记者致电问询。其中,上述楼盘的销售人员均表示不可能有如此低的价格。中庄翠庭目前在售建筑面积为101-105平方米三房,带装修均价约14400元/平方米,而主推5幢的78-118平方米“N +1房”,特价单位12880元/平方米起。备案表中显示这些低价单位有来自4幢的201房、202房、1703房,也有5栋的101房、102房、103房、104房,而同样的5幢其他单位,则高达14538-16158元/平方米。3幢的201房、301房、304房、602房、604房、1102房、1104房、1704房和1幢201房、1704房还有2幢202房、1704房均以1600元/平方米的价格备案。这与对外挂牌价格相差甚远,差价高达1万元/平方米,已经超越常理。同时,记者尝试了解该项目的销售情况,仅以1栋为例,目前超低价备案的房源依旧在售。对比同区域新项目,直线距离2公里左右的四季蓝天花园,其备案价在15880元-17570元之间,而目前实际售价在15000元/平方米左右。区域相近、开盘时间也接近,但中庄翠庭这11个房源的备案价仅为四季蓝天的十分之一。

  而润达幸福汇3期虽然目前暂无对外均价,但是此前项目最高在售价格在1 .2万/平方米以上,即使在楼价偏低时最低销售价格也在5千元/平方米以上。然而在发改局的备案价格表显示,3栋的所有房源全部备案价格均为3500元/平方米。若对比周边的楼盘,如美的公馆和骏珑盛景豪园在售房源的价格约为16000元/平方米,均远低于片区的均价水平;板芙镇富山御景花园备案价为3000元/平方米,但对外价格却为17000-18000元/平方米;港口镇富元港景峰备案价为4700元/平方米,但对外均价约15500元/平方米。

  走访

  商用物业暂未纳入监管范围

  上述出现反常价格的楼盘,是否属于违规操作?记者发现,若按照此前的调控通知,部分楼盘涉嫌违反了这一细则。

  追溯2017年3月26日,中山正式实施房地产调控,其中商品房价格备案被提上日程。去年4月1日,中山发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称通知),明确指出自2017年3月26日起,新建商品住房在销售(预售或现楼销售)前,应先到市发展改革局办理销售价格备案。

  同时该通知还有细则规定,开发企业申报的备案价格应与市场相适应,对开发企业申报备案价格高于本项目前期成交价格3%或高于周边在售项目价格3%且不接受指导的商品住房项目,不予办理价格备案;当商品住房实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%,商品房将无法进行网上签约。

  未经价格备案的预售项目,暂不核发预售许可证;未经价格备案的现售项目,暂不办理权属登记。价格一经备案6个月内不予受理上调备案价格的申报。但如需调低备案价格的,受理间隔时限可以缩短为1个月。

  上述楼盘中,只有紫马奔腾由于属于商用物业,因此并非在这一细则的调控范围内,而其他住宅房源则纳入到该细则的管理中。值得注意的是,即便是调低了房价,但是由于不满足实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过1 5%的条件,这些超低价房源无法网签成功。

  ●揭秘

  潜规则:转为固定资产,进入二手房领域发售

  低价依旧无法网签,为什么有楼盘依旧冒险选择这一方式?有不愿意透露姓名的业内人士表示,原本在部分镇区楼价偏低时,高价房源依旧有过关的可能,但由于镇区楼价也逐渐升高,依靠大量镇区楼盘拉低均价的做法已经走不通,因此选择更低的价格重新备案。“在规定中,调低价格只需要1个月,有开发商钻这样的空子”,该名业内人士透露,通过超低价格的方式来变为公司的固定资产等,再想办法进入到二手房领域进行交易,成为了这类开发商心照不宣的秘密。

  这样的做法会否造成逃税的可能?该人士称,由于目前二手房的评估价上调,因此实际上税收情况差不多。至于高价房方面,由于有楼盘缺乏周边楼盘参考价格体系,尤其在缺乏供应的东区,让不少开发商自行定价。

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