中海地产一项目涉嫌虚假销售 为提升利润不惜违规

赵普2018-03-07 14:52:11来源:财联社

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  一位业内人士指出,中海地产在融资成本、建安成本以及土地投资等方面均备受业内认可,但严格的成本控制,却使得一些项目在建造、营销等方面屡现违规行为。

  中海地产(00688.HK)在行业内利润总额排名一直靠前,从而被冠以“最赚钱”房企的名号,其较低的融资成本、严格的工程管控、精准的土地投资节奏等也被业内津津乐道。但在华丽的财务数据背后,其一线营销却让人感受到了不一样的“中海地产”。

  3月5日,中海旗下项目多位业主向记者提供的文件显示,北京大兴区住建委于近期认定中信逸海园在销售中存在违规行为,给予限制网上签约的行政处罚。

  而中信逸海园项目在2016年被中海地产并购,购房者在同年11月与中海地产签署了预售合同,未曾料到,销售人员承诺的库房赠送面积在合同中一并计入了住宅面积,并与住宅同价销售,与同期销售的其他户型地下室相比,售价相差了近20倍。

  “项目领导曾在协商过程中表达过,此前因交房延期问题向一期业主赔付了总计约8000万元,不少业主怀疑,中信逸海园是为了保住项目利润,而采取同价出售库房的做法。” 一位接近中海地产的知情人士告诉财联社记者。

  数据显示,2017年中海地产的销售规模由第六降至第七位,2017年上半年股东应占利润水平不及恒大,丢掉了利润总额第一的位置。

  双合同背后:库房与住宅同价

  据了解,2016年11月份,中海地产并购中信逸海园项目后开盘,销售的楼盘为并购前中信地产未售出的二期35号楼,户型为上下叠拼(共8套下叠户型,8套上叠户型)。

  此前,中海地产已在同年9月份将平层和联排别墅销售。据中海地产已经离职的销售人员证实,叠拼户型因为要修改一些合同,所以才推迟开盘。该项目开盘时,已是2016年“9·30”政策之后,北京楼市调控已升级。

  上述已离职的销售人员表示,“与2016年2月中信地产销售时对比,中海地产对同小区同户型在销售合同、售楼书对地下室(戊类库房)的说明上做了有意掩饰。中信地产的合同除了在第三条商品房用途里标注了戊类库房之外,在合同的附件一,房屋平面图中,明确指出戊类库房的位置位于地下一层;而中海地产的预售合同中,附件一的房屋平面图里,删除了所有的房屋用途标注。”

  业主向财联社记者出示了与项目签署的认购合同,以及中海地产从北京市住建委系统下载的官方网签合同。两份合同上,房屋建筑面积相同,但前者在商品房用途一项中仅填写了“住宅”,而官方合同上标注的则是“住宅、戊类库房”。

  就此,业主向大兴区住建委投诉中海地产虚假销售,大兴区住建委进行了调查并根据《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》,于今年2月11日对开发商的程序违法行为给予了限制网上签约的行政处罚。

  多位业主均向记者表示,当时销售人员向他们承诺,在住宅建筑面积之外,还会赠送约70平米的地下室,也就是上述戊类库房,但随后进行合同对比时才发现,所谓赠送的地下室面积,计入了住宅面积,等于零赠送。

  据上述业主反馈,上叠的地下室面积比下叠少一半左右,位置位于下叠户型的北侧,作为戊类库房出售面积,30平米的销售总价为8万元,销售单价仅2600元/平米左右,而下叠户型的地下室与住宅同价,约为50000元/平米,售价相差近20倍。

 利润“保卫战”

  上述接近中海地产的知情人士透露,中海地产在接盘中信逸海园项目后,由于交房延期,向一期业主总计赔付了约8000万元违约金。

  上述人士还表示,中海地产对项目利润有较严格的把控,出现赔付违约金的情况,会想办法要弥补这部分亏损,而通过调整叠拼户型的销售合同,变相提高库房销售价格,则可以帮助提升项目整体销售收入。

  财联社就此事致电中海地产逸海园项目相关负责人,其表示要向领导汇报,但截至记者发稿未予回复。

  根据北京市规划局出示的文件,中信逸海园叠拼户型的报规中,包含了戊类库房建筑面积966.01平方米(包含上叠和下叠),如果按下叠户型占70%计算,其销售金额约为3400万元。

  去年9月,中信逸海园取得的预售证信息显示,其住宅楼销售均价在62400元/平—85400元/平米之间,2016年售价约为50000元/平米,而2016年上半年,该项目还在中信手中时的均价每平米为3万多元。

  值得关注的是,2016年上半年业绩发布会上,中信股份管理层曾表示,其房地产业务当年上半年亏47亿元。中信房地产业务由中海地产接手后,也给中海地产造成一定影响。数据显示,在并购中信地产的2016年,中海地产毛利率与净利率均有所下滑,中海地产随后开始提高项目售价、降低成本,才使原中信地产项目的回报水平上升到与中海原有项目接近的水平。

  另据了解,中海地产在接手中信逸海园项目后,其在园林设计、公共绿地建设、精装修等方面均出现质量缩水情况,由此引发多次业主维权。而在其他城市,有关中海地产在精装修方面出现质量问题的报道层出不穷,深圳、济南、苏州、呼和浩特、沈阳等城市均有项目遭曝光。

  一位业内人士指出,中海地产在融资成本、建安成本以及土地投资等方面均备受业内认可,但严格的成本控制,却使得一些项目在建造、营销等方面屡现违规行为。

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