广州增城楼市仍存双合同、消费贷现象 杠杆资金入市降低购房门槛

魏琼2018-01-09 10:34:01来源:每日经济新闻

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  自广州2017年“3·30”新政实施后,部分楼盘为规避限价等调控政策,出现了“双合同”、“消费贷”等现象。在经历住建部和国家发改委联合发起的楼市跨省交叉检查后,这些问题是否得到了整治?

  为探寻楼市的真实现状,《每日经济新闻》记者近日以购房者身份对广州增城多个楼盘进行了调查,调查发现,“双合同”和“消费贷”依然存在;部分楼盘违规情况甚至出现升级,以首付分期贷款吸引购房者,符合一定条件的购房者三成首付还可再贷款一半。购房门槛进一步降低,为楼市健康发展埋下了隐患。

  部分楼盘首付门槛大降

  《每日经济新闻》记者实地调查发现,增城部分楼盘存在“双合同”规避限价政策,“消费贷”为楼市加杠杆的现象;同时,部分开发商为加快房屋销售,以首付分期以及三成首付可再贷款一半等方式降低购房门槛。

  近日,《每日经济新闻》记者以购房者身份前往增城新塘永和的一楼盘踩盘,该楼盘销售顾问告诉《每日经济新闻》记者,现在都是双合同了,因为楼盘限价,购房者需与开发商签订2个合同,政府指导价部分签订一个合同,超出政府指导价部分签订装修合同。

  同时,该楼盘可提供装修合同分期付款,政府指导价合同三成首付可再贷款一半。

  以一套91平方米的户型为例,折后总价约为143万元,其中政府指导价的合同价约为90万元,首套房可贷款七成63万元,首付为27万元。在完成首付款的贷款手续后,购房者可继续申请贷款,获得27万元首付款贷款的一半,即13.5万元,用于支付装修合同的款项,利息为2.8厘。

  该楼盘销售顾问告诉《每日经济新闻》记者,该户型的装修合同部分约为53万元,需在一年半的时间付清,分为三期付款,每半年为一个付款周期。第一期和第二期付款为装修合同价的20%,第三期需支付剩余的60%的装修合同款。

  该销售顾问表示,如果装修合同款支付存在困难,可申请5年分期贷款,但是利息达7.5厘,为消费贷。按照7.5厘的利息计算,贷款30万元消费贷5年需支付利息13万元。每月需要偿还政府指导价合同贷款的月供和装修合同的消费贷款每月还款,购房者前5年购房压力剧增。

  《每日经济新闻》记者调查发现,上述现象并非个例,位于增城石滩板块的一楼盘同样存在“双合同”、消费贷用于支付装修合同款以及可获得三成首付的一半贷款支付装修合同的现象。不同的是,该楼盘由于销售情况较好,装修合同款分期时间缩短至一年,获得三成首付贷款的一半需要满足银行的条件,例如收入需达到政府指导价合同月供的2.5倍。

  一位具有多年房地产从业经验的中介人士告诉《每日经济新闻》记者,现在增城不少楼盘都是双合同。

  对于三成首付还能申请贷款的现象,一家国有四大银行之一的工作人员告诉《每日经济新闻》记者,因为交易处于抢量状态,市场存在很多变通的方式,首付放款之后可贷款用于偿还装修合同款也是其中一种方式。

  违规操作致网签价格失真

  据《每日经济新闻》记者计算,上文提到增城新塘的91平方米户型,总价143万元,按照三成首付单合同计算,购房者需支付约43万元首付。现在采取“双合同”的方式签约,各方杠杆资金注入以及装修款分期分款计算,购房者在7天内只需支付合同价90万元的三成首付27万元,首付压力较单合同期间减轻。

  按照上述支付方式,购房者的首付门槛大幅度降低,通过各种途径获取资 金支持注入楼市,为楼市加杠杆。需要注意的是,购房者的压力转移到需要支付装修款以及偿还装修分期贷款期间。

  广东省房协专家澳门正规博彩十大网站首页会澳门正规博彩十大网站首页龙斌在接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出,“双合同”等违规现象加大第三方对楼市的资金注入,降低购房门槛,一旦购房者资金出现问题,存在断供的风险,资金支持方、个人购房者均需承担风险,这是要重点警惕的。

  楼盘销售采取“双合同”策略逃避政府指导价,最终网签数据显示楼盘价格符合政府指导价格,而装修合同价格则并不能显示在网签数据中,造成网签数据并不能反应真实的市场价格。

  龙斌指出,这种网签价格失真的现象在2013年出现过,因为价格限制带来的信息失真,网签数据不能反应房价涨跌的真实情况,市场产生信息错乱,这对政策调控和市场判断造成较大负面影响。

  2018年政策调控进入新阶段,多城调控释放因城施策的信号,价格信号出现失真,是否会对广州因地制宜地制定政策产生负面影响?

  龙斌指出,政策制定会综合参考价格、土地出让情况、供求关系、房地产开发投资、库存等指标,单一指标失真不会造成太大的负面影响。需要注意的是,龙斌认为,限价政策是暂时的,随着市场情况的改变,限价政策的作用将慢慢弱化,最后退出。

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  • 针对有媒体报道称中国人民银行澳门正规博彩十大网站局副局长纪敏表示“中国短期内仍存在加息空间”一事,纪敏8日表示,其近日在中国债券论坛上表示,利率升降和杠杆率变化的关系,取决于投资回报率的动态变化。但这一理论表态,并不能解读为“短期内有加息空间”。
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  • 近期,地产股在资本市场的表现着实亮眼。面对史上最严调控的2017年,房企销售业绩却出乎市场预料,这也直接带动了地产股的强劲上涨。
  • 岁末年初,房地产板块的强劲上涨引发市场广泛关注。2017年12月29日以来截至昨日,房地产板块连续6个交易日出现上涨,期间累计涨幅达到11.97%,龙头股泰禾集团最先启动,近9个交易日累计涨幅突破80%,期间出现5次涨停。
  • 1.5万亿的测算结果是一种理论上的最大测算结果,在现实操作中有些对象银行并不会用尽2%法定准备金率的临时动用范围,因此真实的流动性释放很可能小于这一数值。
  • 中国人民银行5日发布《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》(以下简称《通知》),便利企业境外募集人民币资金汇入境内使用。
  • 日前,住房和城乡建设部发布的《2017年11月份全国住房公积金运行情况》显示,截至2017年11月底,全国住房公积金缴存总额12.3万亿元,提取总额7.2万亿元,缴存余额5.1万亿元;累计发放住房公积金个人住房贷款7.48万亿元,个人住房贷款余额4.5万亿元,个贷率(个人住房贷款余额/缴存余额)为87.6%。
  • 1月5日,央行发布了《关于进一步完善人民币跨境业务政策促进贸易投资便利化的通知》。《通知》明确了境内企业境外发行债券、股票募集的人民币资金可按实际需要调回境内使用,进一步简化管理流程,便利企业日常运营。
  • 北京时间5日凌晨,抵押贷款提供商全美互惠保险公司(Nationwide)周四表示,2017年伦敦的房地产平均价格下跌,标志着伦敦房地产价格出现2009年以来的首次年度下降。
  • 从2007年的美国次贷危机爆发至今,已经十周年。早在今年一季度,美国平均地产价格就已接近危机前的水平。各大机构预计,即使是在持续加息的环境下,紧俏的库存仍将令2018年的美国楼市将再创新高。
  • 美国《世界日报》刊文称,“他们买得起房子,但他们不想。”这是越来越多年纪大、较富裕的美国人的想法,他们正从郊区的大间房屋,转向高级租屋。这样的趋势,改变了美国的租屋市场,市面出现越来越多的高级公寓和独立房屋,却只有一些新的租屋单位是中低收入住户可负担。
  • 根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%。
  • 希腊拥有世界上最长的海岸线,长约1.5万公里,3000多个岛屿星罗棋布于爱琴海和地中海中。希腊不乏名胜古迹,如雅典卫城、德尔菲太阳神殿、奥林匹亚古运动场建筑群、阿波罗宗教城、埃皮达夫罗斯露天剧场等。美丽的风光和古老的文化每年吸引了众多游客前来。
  • 北京时间11日路透社报道,据知情人士称,美国最大购物中心所有者和运营商之一GGP Inc已拒绝了其最大股东布鲁克菲尔德地产合伙公司提出的价值148亿美元的收购要约。
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