一线楼市大降温!2018年能否回暖?

综合2018-01-05 10:24:33来源:中房网

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  中房网讯 一线城市的房子一直以来都被视为最具价值,房价也最为坚挺。就在房地产市场迎来又一个“大年”时,处于调控中心的一线城市,2017年的成交量却大幅下滑。

  一线楼市成交惨淡

  据中原地产澳门正规博彩十大网站中心统计数据显示,2017年全年,“北上广深”四个一线城市合计商品房住宅(不含保障房)签约192283套,相比2016年全年的324549套,下调了41%,创下历史最低点。此外,2017年全年,“北上广深”四个一线城市合计商品房住宅成交金额为7829亿元,同比下滑38%。

  对此,中原地产首席分析师张大伟表示,2017年是史上最严厉的调控年,导致一线城市新建住宅成交量明显大幅度下调。

  以北京和上海为例,2017年全年,北京纯商品住宅成交金额为1777亿元,成交量为2.6万套,相比2016年的4.7万套,下跌45%;上海纯商品住宅成交金额为3030.7亿元,签约5万套,相比2016年的10.8万套,下调53%。“整体看,全国房地产市场分化明显,15个一线城市和热点二线城市调控力度大,其中有些城市成交量几近腰斩。”张大伟如是表示。

  考虑到全国楼市2017年“丰收”,这种变化显得不寻常。根据国家统计局的数据,2017年前11月,全国商品房销售面积同比增长7.9%。虽然年末市场有所降温,但全年超过2016年的水平并创历史新高,已是大概率事件。

  这再度体现出房地产市场的区域差异特征。由于调控政策出台的时序和力度不同,2017年房地产市场的重心已转移至三四线城市和中西部区域。

  调控力度“全国之最”

  从某种意义上说,这种变化源自调控政策出台的时序和力度。从2015年末开始,一线城市就率先出台调控政策。在2016年和2017年的数次加码中,一线城市均“身先士卒”。数次政策累加之后,一线城市的调控力度已是全国之最。

  在业内看来,一线城市通过对预售证的管控、限购、提高首付、上调房贷利率等政策,在供需两端全面压制了成交,限制了市场的购买力。此外,土地交易中的限价、鼓励租赁、类住宅整顿以及开盘摇号等措施均来自一线城市,然后得到全国效仿。

  易居澳门正规博彩十大网站院智库中心澳门正规博彩十大网站总监严跃进指出,一线城市楼市交易规模不大,在于两点:第一是供应规模不大,去年包括预售证等管控是比较严厉的,导致交易难以上升;第二是楼市管控的压力,尤其是类似限购等政策包括首付比例提高,都带来购房需求下滑。

  张大伟表示,2017年一线城市均执行了非常严格的限价与限签政策,这对2018年楼市将继续释放影响,房价下调的城市数量将明显增加。

  成交或在“小年”中反弹

  大部分分析人士认为,这种情况并不会持续太久。虽然2018年被普遍认为是市场的“小年”,但市场容量大、需求有待释放的一线城市,可能在今年的“小年”中有所反弹。

  大多数券商认为,一线城市的市场规模庞大,此前的需求已因为各种因素而被冻结。在这部分需求逐渐释放后,成交量继续下滑的空间不大,甚至有可能提升。

  据中信建投预测,2018年一线城市在去年低基数以及预售证边际改善的影响下,预计销售面积同比增长5%,销售均价同比增长0.5%。相比之下,该机构认为,今年二线城市的销售面积同比下降3%,三四线城市销售面积同比下降10%。

  在链家澳门正规博彩十大网站院院长杨现领看来,2018年,一线城市成交量可能有所上升,预期随着调控效果的消化和前期积累需求尤其是换房需求的增多,市场会小幅回暖,2018年月均成交量水平将高于现有水平,但房价总体将保持平稳。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也持有类似的看法,他认为,今年北京二手房交易量有望恢复到15万套左右的年均水平。这一规模要比2017年多出一万多套。

  亚豪机构市场总监郭毅认为,当下呈现“冰锁楼市”的市场状况,交易惨淡的行情并不意外。进入2018年后,在常规销售淡季的1月份和2月份,计划开盘入市的项目量仍会保持低位。但自3月份开始,北京新房市场的供应局面将打开突破口。

  麦田房产首席分析师张叶松则表示,整体来看,目前市场已经进入平稳发展期。成交量受“3·17政策”影响在2017年跌入低谷之后,预计2018年楼市将逐步复苏,尤其二手住宅市场成交量会好于2017年。上半年价格走势上会比较平稳,个别区域还有补降的可能性,但价格降幅是收窄的。

  来源:证券日报、21世纪经济报道、南方都市报,中房网综合整理

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