[中房研协]苏州开年首场土拍落幕,地王重现

2018-01-12 12:10:51

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  • 城市:江苏
  • 发布时间:2018-01-12
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:中房研协

  导读:调控坚决执行一年半之后,在2018年的伊始,楼市出现了许多不稳定因素。很多二线城市采取解限、留人的政策,而一线城市控制边界,大量的人和钱都在往外走,还有像苏州这种基础好的城市也在躁动,限购的最早,无论是新房、二手房市场,还是土地市场,都较为稳定,没有大涨大落,也没有出现房源过剩或稀缺的情况,但是被压制的太久,终于抗不住了,1月8日,由中铁建设集团房地产有限公司9.82亿元摘得苏州姑苏区一地块,楼面价为43167元/平米,溢价率为43.9%,成为2018年首个地王。

  苏州打响全国“地王”第一枪。

  2016年,全国一共爆刷了340多宗地王,30余个重点城市无一漏网,相继出现单价、总价地王。这一年,也成为中国房地产史上“地王”最多的年份。

  紧接着,伴随“限地价、竞房价”这种土拍新玩儿法的出现,进入2017年之后,全国的土地市场一片沉寂,曾经那些叫的欢、蹦的高的城市,一个个的偃旗息鼓、低调做人。但刚刚,苏州就打响了全国“地王”的第一枪。

  2018年1月8日,苏州开年土拍。本次土拍中,城市核心姑苏区的住宅地块受到了地产商们的激烈抢夺。经过41轮报价,中铁建以9.82亿元,摘得苏州姑苏区苏地2017-WG-47号地块。成交楼面价43176元/㎡,刷新苏州最高楼面价记录。姑苏区处在苏州核心地段,因土地资源稀缺在历次土拍中都能成为业内关注的热点。近4年姑苏区新建商品住宅交易数据显示,与2014年相比,2017年的供应面积下降近一半,与此同时,姑苏区成交面积也连年下降。2017年受限购等调控政策影响,姑苏区的住宅成交均价与2016年相比有所回落。2016年姑苏区的成交均价为26171元/平方米,2017年的成交均价则为24307元/平方米。

  时隔一年,地王再次出现,与2017年的最高楼面价相比,高了50%。与2016年那个疯狂地王年里出现的最高楼面价相比,还要高4000元/㎡以上,而且与周边项目的售价相比,这块地的楼面价也高过了周边项目的售价。周边的别墅售价大概在35000-42000元/㎡,而这块地的楼面价比商品房售价还要高1500元/㎡以上。

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  也就是说,时隔一年之后,不仅地王再次出现了,面粉贵过面包的情况也再次出现了。这是在2016年,我们数见不鲜、多么熟悉的一幕,就在这个节骨眼上,赤裸裸的出现了。

  除了苏地2017-WG-47号地块,姑苏区其他3宗宅地,溢价率也都超过了20%,由此可知,核心板块确是“香饽饽”, 备受房产大鳄的青睐。这些低容积率,高价竞得的地块势必成为高端改善人群的置业之选,而普通刚需购房者可能更为一些“偏远”地块。尤其是被远洋、禹洲联合拿下的58号地块,楼面价13500元/㎡,溢价率为0%,从目前的城市界面来看,浒墅关还不太理想,而且板块近两年出让地块比较多,供应量较大。但好在该地块邻近浒墅关中学,而且周边配套较为齐全。未来浒墅关或将成为明日之星也未可知。这对于刚需购房者来说,无疑是个好消息。

  苏州地王出现原因

  第一,因为苏州不仅城市、经济基础好,而且是一个人均可支配收入极高的藏富于民型城市。GDP1.5万亿,排名全国第7;人均可支配收入4.6万元,排名全国第5;工业总产值3.5万亿,超越上海,是中国第一大工业城市。

  第二,苏州是同等经济条件下,房价最低的城市。

  在同等经济基本面内,苏州均价只有22000元/㎡,大幅落后于南京、杭州、厦门和天津这些城市。

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  第三,苏州的房价低,不是因为经济,只是因为限购来的早,房价被摁住的早。

  苏州在2016年3月份就启动了调控,首先控制的就是限价,而绝大多数的城市,比如郑州,大都是在2016年下半年开始调控的。正因为苏州的房价被提前摁住了半年,也错过了半年的上涨期。

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  站在这三个原因上,苏州的房价是被低估的,正常的价位可能要比现在高15%-20%左右。20%的溢价空间,被中铁建看到了,于是,地王出现了。被摁住的价值,迟早会被释放出来,只是,这一次的苏州,是以土地的形式,释放了它的城市价值。

  苏州后市判断

  土拍中,共计成交7宗住宅用地。7宗宅地,期房-准现房-现房按照2/2/3比例分布,此举将在未来2-3年的各个时间段都保证了苏州市场上会有新的房源入市,给不同需求的购房者更多购房选择。

  对于苏州土地市场来说,当前市区的供地还是比较少。所以此类土地积极供应后,迎合的房企很多。而且近期部分城市为吸引人才也出台了类似人才安居政策,多少会对市场预期方面有所影响。苏州市区供地节奏慢且可开发的土地不多,所以此类土地楼面价较高,这也说明部分优质区域需要基于市场经济原则定价,本身是与部分高端购房需求吻合的。从控制房价角度看,预计苏州在今年春节前也会积极供应租赁用地,进而和上海(楼盘)市场一样,在租赁市场上有较大的发展。

  (内容来源:米宅米宅、每经网等)

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