[广发证券]一二线去化维持高位,利率抬升对三四线影响逐步显现

2018-03-13 09:47:21

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2018-03-13
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:广发证券

  核心观点:

  上周政策情况:中央支持居民自住购房需求,房地产税尚处前期阶段

  上周,政府工作报告中表态基调与经济工作会议相似,强调继续实行差别化调控,支持居民自住购房需求。在防风险方面,银监会表态要控制居民家庭债务及杠杆率。地方层面,租赁及落户政策持续落地,各地正加快建立长效机制。

  上周基本面情况情况:春节后成交逐步回暖,推盘持续放量

  根据Wind、 CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示:上周,我们监测的48个城市商品房成交面积环比上涨6.0%,其中一线、三四线环比上涨32.4%、12.2%,二线环比下滑8.2%。从全年累计情况来看,48城市整体同比下降12.4%,一线、二线、三四线分别同比下滑33.8%、7.5%、9.4%。推盘方面,上周15个城市推盘量环比前周上涨26.8%, 截至3月8日,全年累计推盘同比上涨9.2%,供给小幅放量,批售比则维持在1左右。

  行业周观点:一二线去化维持高位,利率抬升对三线影响逐步显现

  目前,对于市场基本面状况,我们的观点如下:一线及重点二线城市来看,限价使得新房对于需求有较强的吸引力,按揭贷利率上涨对于项目去化率没有明显影响。而供给方面,开发商仍然在博弈政策,限价导致推盘缩量,开发商普遍惜售,但随着16-17年高地价项目逐步在18年形成供给,开发商对于限价边际提高有预期。我们认为限价一定程度上确实使得开发商销售质量下降(利润率受限),但另一个方面,限价也控制了供给节奏,避免了供给集中释放、库存再次累积对市场的冲击。对于三四线城市而言,市场受利率上升影响大,需求有回落态势。与一二线不同的是,三四线政府限价相对宽松,开发商利润率有一定保障,房企普遍以快周转为主,在市场窗口期以价换量。我们认为三四线市场的风险点在于信贷收紧对于需求的负面影响或将逐步放大,同时潜在的供给加大可能带来供需关系再次逆转。板块投资方面,我们继续强调18年全年看多地产板块的中期逻辑不变,房价有效控制的重点城市存在政策局部调整的空间,板块估值将逐步提升,而房企层面上,生产要素持续向龙头房企聚集,加上较强的管控能力,未来龙头房企业绩与规模增长确定性高,我们继续看好低估值的一二线龙头房企。一线龙头继续推荐:招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股、金地集团,二线龙头推荐:中南建设、广宇发展、荣盛发展、阳光城、新湖中宝、蓝光发展、泰禾集团,子领域推荐光大嘉宝和东百集团。

  风险提示

  政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行;行业库存抬升快于预期;行业销售回落快于预期。

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